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Stand: 07.06.2017

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Recht & Gesetz

09.11.2018  
Charakter der Veräußerung von Immobilien gemäß dem Sonderpfandgesetz – das Dilemma ist gelöst 

Das Sonderpfandgesetzbietet Pfandgläubigern die Möglichkeit für eine bequemere Forderungsbefriedigung durch die Einleitung einer besonderen Prozedur zur Pfandgutverwertung. Wie verhält es sich mit den Rechten der Käufer eines Sonderpfandgutes? Genießen sie den gleichen Schutz wie die Käufer einer nach der ZPO erfolgten Zwangsversteigerung oder eines regelmäßigen zivilrechtlichen Kaufgeschäftes? Kann der Käufer einer zwangsversteigerten Immobilie nach dem Sonderpfandgesetz Eigentümer werden, wenn der Schuldner selbst kein Eigentümer der veräußerten Immobilie gewesen ist? Mit der Gesetzesnovellierung von 2016 könnten Unklarheiten im Gesetz ausgeräumt werden, die Anlass für spekulative Interpretation über die Folgen der Zwangsversteigerung von Immobilien nach Maßgabe des Sonderpfandgesetzes gegeben hatten
Vladimir Penkov – Chairman und Senior Partner, Penkov, Markov & Partners Rechtsanwälte

 

Atanas Valov

Das Sonderpfandgesetz regelt die Verpfändung ohne Übergabe des Pfandgutes an den Pfandgläubiger(sog. Sonderverpfändung) undschafft Voraussetzungen für eine bequemere und effizientere Befriedigung des Pfandgläubigers, indem ihm die Möglichkeit überlassen wird, in eigenem Namen selbst und auf Rechnung des Schuldners das Pfandgut zu verwerten, ohne auf die in der ZPO vorgesehene Zwangsvollstreckung zurückgreifen zu müssen.
Vor den im Gesetzblatt Nr. 105/2016 verabschiedeten Gesetzesänderungen (in Kraft ab 30.12.2016) wies die Gesetzregelung in Bezug auf die Folgen der Veräußerung nach Maßgabe des Sonderpfandgesetzes gewisse Unklarheit und Zweideutigkeit auf, da der vorherige Wortlaut von Art. 37 Abs. 4 des Sonderpfandgesetzes auf Art. 482 der ZPO verwies (dieser regelt jedoch die Folgen der öffentlichen Zwangsversteigerung von beweglichen Sachen). Dabei galt für die Veräußerung nach Maßgabe des Sonderpfandgesetzes, dass der Käufer das Eigentumsrechterwirbt, sogar in dem Fall, wenn das veräußerte Vermögen nicht Eigentum des Schuldners war, wobei der reale Eigentümer des verkauften Gutes nur Regressrechte gegenüber Schuldner und Pfändungsgläubiger hat. Die obige Lösung gemäß Art. 37 Abs. 4 des Gesetzes war allgemein, ohne eine Differenzierung bei der Anwendung in Bezug auf bewegliche Güter und Immobilien, die im Zuge des genannten Gesetzes verkauft werden können.
Obwohl Immobilien nach Maßgabe des Sonderpfandgesetzes nicht selbständig in Pfand gegeben werden können, ist es durchaus möglich, dass sie zum Gegenstand einer Sonderverpfändung werden, etwa wenn sich diese auf das gesamte Handelsunternehmen des Pfandgebers erstreckt. In solchen Fällen kann der Gläubiger die im Handelsunternehmen inkludierten Immobilien ebenfalls außergerichtlich verkaufen und die Zwangsvollstreckung in diese Immobilien richten. Bei dieser Hypothese stellte sich zwangsläufig die Frage, ob denn die Wirkung der Vorschrift von Art. 37 Abs. 4 des Sonderpfandgesetzes in ihrer Redaktion vor der besagten, ab 30.12.2016 in Kraft getretenen Novellierung sich auch auf die Veräußerung von Immobilien erstrecken sollteoder allein auf die Veräußerung von Mobilien anzuwenden war. Der Rechtslogik Folge leistend, war es trotz des unpräzise formulierten Gesetzestextes korrekt, die hier erwähnte zweite These zu unterstützen.


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