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Recht & Gesetz

12.07.2018  
Die Vertragsstrafe bei vorzeitiger Kündigung des Mietvertrages
 

Mariana Georgieva

In den letzten Jahren wird in Bulgarien wieder ein positives Bild des Immobilienmarkts gezeichnet - die Anzahl der Bauprojekte, Office Gebäuden und Retail Flächen ist deutlich gestiegen. Die Wachstumstendenzenauf dem Immobilienmarkt haben zur Entwicklung der Vermietungsgeschäfte, bzw. Mietverhältnisse zwischen Vermietern und Mietern geführt. 
In der Regel werden in Bulgarien die Mietverträge für Geschäftsräume für eine fixe Vertragsfrist (oft langfristig) abgeschlossen, wobei die Parteien noch beim Vertragsabschluss die Rechtsfolgen bei einseitiger vorzeitiger Kündigung des Mietvertrages regeln. Als Sicherheit für die Einhaltung der vertraglich bestimmten Frist wird in den meisten Fällen eine Vertragsstrafe zu Gunsten des Vermieters in Höhe der Mieten ab dem Zeitpunkt der Vertragskündigung bis zum Ende der Vertragsfrist vorgesehen. Dadurch sollte dem Vermieter die Besetzung der Mietflächen für eine bestimmte Frist und ein bestimmtes Einkommen garantiert werden.
Im Gegensatz zu diesenGeschäftspraktiken haben im Jahre 2013 - 2014 das Sofioter Stadtgericht und das Sofioter Berufungsgericht eine Rechtsprechung entwickelt, die die Vertragsstrafe in Höhe der Mieten bis zum Ende der Vertragsfrist wegen eines Verstoßes gegen die guten Sitten (Art. 26, Abs. 1 des Gesetzes über die Schuldverhältnisse und Verträge (GSV)) für unwirksam (nichtig) erklärt. Die Rechtsprechung der Sofioter Gerichte wurde im Jahr 2016 vom Obersten Kassationsgericht bestätigt.
Nun stellt sich die Frage, ob die direkte „Abschaffung“ eines Schutzmechanismus für den Vermieter automatisch zu einer balancierten Lösung für beide Parteien geführt hat. Vielmehr rufen der Beschluss des Obersten Kassationsgerichts und die neuere Rechtsprechung der Gerichte, die ihm bereits folgt, eine Reihe von Fragen und praktischen Problemen hervor.


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