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Recht & Gesetz

09.11.2017  
Unterliegt die Kündigung eines Mietvertrags der Grundbucheintragung?
 

Anw. G. Ilieva, Anw.Т.Тоmov

Mit dem Mietvertrag stellt der Vermieter dem Mieter eine Sache zur vorübergehenden Nutzung zur Verfügung. Dafür verpflichtet sich der Mieter zur Zahlung eines Mietpreises. Die vertragsgegenständliche Sache kann beweglich wie unbeweglich und soll in jedem Einzelfall festgesetzt und unverbrauchbar(beim üblichen Verbrauch nicht vernichtbar) sein. Das Obligationsgesetz regelt nicht die Grundbucheintragung des Mietvertrags als ein Element seines Inhalts. Vorgeschrieben ist lediglich, dass bei der Übertragung einer Immobilie der Mietvertrag gegenüber dem Erwerber wirksam bleibt, wenn er in das Grundbuch eingetragen wurde. Eine Vorgabe zur Grundbucheintragung von Mietverträgen mit einer Laufzeit von über einem Jahr ist in der Registereintragungsordnung (Art. 4, lit. „e“) enthalten. Die Grundbucheintragung von einem Mietvertrag mit einer Laufzeit von über einem Jahr entfaltet eine bekanntgebende Wirkung gegenüber Dritten, die Rechte vom Rechtgeber erwerben. Die Grundbucheintragung kann auch eine Schutzwirkung /eine Wirkung, bei der das auf Grund der eingetragenen Urkunde erworbene Sachenrecht allen anderen vor der Eintragung dieser Urkunde erworbenen Sachenrechten auf dieselbe Immobilie entgegengesetzt werden kann / entfalten, jedoch nur in den vom Gesetz ausschließlich vorgesehenen Fällen /dazu gehört die Grundbucheintragung eines Mietvertrags mit einer Laufzeit von über einem Jahr nicht/.
Die Laufzeit des Mietvertrags und die Möglichkeit seiner Kündigung oder Aufhebung vor Ablauf der Vertragslaufzeit sind wegen der durch die Grundbucheintragung entfalteten bekanntgebenden Wirkung gegenüber Dritten und der Notwendigkeit (nach dem Verständnis der Vertragsparteien, vor allem des Vermieters) der Bekanntgabe der eingetretenen rechtlichen Änderung für die Vertragsparteien sehr wichtig. Der Mietvertrag kann im gegenseitigen Einvernehmen aufgehoben werden. Wenn der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wurde, kann jede der Vertragsparteien den Vertrag mit einmonatiger Kündigungsfrist kündigen. Wenn die Mietpreiszahlung an einem bestimmten Tag vereinbart wurde, ist eine eintägige Kündigungsfrist ausreichend. Bei Nichterfüllung der Vertragspflichten kann die vertragserfüllende Partei den Vertrag kündigen. Anzuwenden sind dabei die allgemeinen Bestimmungen von Art. 87 des Obligationsgesetzes: Einräumung einer angemessenen Erfüllungsfrist und Ermahnung, dass nach Ablauf dieser Erfüllungsfrist die andere Vertragspartei den Mietvertrag als gekündigt erachten wird. Die einseitige Erklärung, auch wenn sie die andere Vertragspartei erreicht und eine Kündigung entfalten hat, wird nicht durch eine Grundbucheintragung bekannt gegeben. So wird der Mietvertrag, obwohl gekündigt oder aufgehoben, weiter auf dem Posten des Vermieters im Grundbuch stehen und gegenüber Dritten bis zum Ablauf der Mietvertragslaufzeit oder bis zur Grundbucheintragung eines weiteren Mietvertrags Wirkung entfalten. 


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